沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）訴沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案

　　——房屋交付標(biāo)準(zhǔn)約定不明時的補(bǔ)救方式適用

　　【基本案情】

　　原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）（以下簡稱“某中學(xué)”）訴稱：2004年10月27日，原沈陽市GR中學(xué)（化名，現(xiàn)已并入原告）和被告簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定雙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于調(diào)換條件，該協(xié)議第一條第（四）款約定“甲方（被告）給乙方（原沈陽市GR中學(xué)）提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置用房的交屋標(biāo)準(zhǔn)為：室內(nèi)地面不低于水磨石標(biāo)準(zhǔn)，墻壁天棚大白。按商業(yè)用電安裝配電線路（包括恢復(fù)43KW動力電）、照明等，配電線路達(dá)到獨立控制標(biāo)準(zhǔn)，供暖供水洗手間等相關(guān)配套設(shè)備健全，可進(jìn)住使用?！薄τ诮桓稌r間及違約責(zé)任，該協(xié)議第一條第（三）款約定“甲方于2006年2月15日，向乙方提供產(chǎn)權(quán)置換商業(yè)用房建筑面積455平方米，位于新建商業(yè)用房第二層西北側(cè)，甲方如不能按時在二層給予乙方提供回遷面積，應(yīng)按每天2000元給予乙方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，直至按協(xié)議給予乙方提供商業(yè)用房為止。”。協(xié)議簽訂后，原告履行了合同義務(wù)，但被告至今仍不向原告交付符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋，故請求法院判令：1、判令被告支付291682元和自2005年11月1日起至實際履行完畢之日止的違約金（按同期商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率計算）；2、判令被告支付自2006年2月16日起至實際履行完畢之日止的違約金（每日為800元，暫計至2015年11月16日，共計2488000元）；3、判令被告三日內(nèi)交付位于沈陽市和平區(qū)十三緯路37甲2（夾層）、面積為504.22平方米的房產(chǎn)，并以455平方米為標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償原告夾層與非夾層（標(biāo)準(zhǔn)層）的價格差額，并承擔(dān)房產(chǎn)過戶的全部稅費；4、判令被告承擔(dān)本案的全部訴訟費用。

　　被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“GL房地產(chǎn)公司”）辯稱：第一，原告的訴訟請求超過了訴訟時效，我方在房屋具備交付條件的情況下，及時通知了原告收房，多次聯(lián)系與對方的交房事宜，由于原告對已交付房屋問題的錯誤認(rèn)識，拒不收房，我方多方聯(lián)系未果，后來由于原告的管理權(quán)及隸屬關(guān)系多次發(fā)生變化，我方找不到相應(yīng)的人員交付該房屋，直至2015年6月1日才由和平區(qū)教育局的相關(guān)同志來我方進(jìn)行交涉，在這期間沒有相關(guān)人員對我方提出要求，故原告的訴訟請求已超過了訴訟時效，不應(yīng)當(dāng)獲得法院的支持。提請合議庭注意我方所提交的證據(jù)當(dāng)中有在報紙上公告督促原告來收房的證據(jù)，事實上一直無人回應(yīng)。第二，關(guān)于原告的第一項訴訟請求所載明的291682元，協(xié)議當(dāng)中約定屬實，但是協(xié)議書并沒有約定支付時間以及違約后果，故原告的訴訟請求沒有依據(jù)，同時由于原告沒有履行拆遷補(bǔ)償協(xié)議書當(dāng)中所約定的向我方提供房產(chǎn)證的義務(wù)，其所交付的置換房屋，事實上沒有產(chǎn)權(quán)證。我方在開發(fā)建設(shè)過程中，為了保證工期的順利進(jìn)行，經(jīng)與原告溝通，由我方墊付了本該由原告支付的辦證費用，費用為397035.4元。該部分的費用原告一直沒有償還，故其本金和利息應(yīng)當(dāng)與原告的第一項訴訟請求進(jìn)行抵銷，剩余部分由原告再向我方支付。這也是我方為何沒有向原告支付291682元的主要原因。針對原告的第二項訴訟請求，我方認(rèn)為我們沒有訴請當(dāng)中的全部違約行為，我方只有延期交房的違約，但實際的違約期限應(yīng)該是2006年2月16日至當(dāng)年的12月16日，僅僅10個月，爭議的房屋已在2006年12月16日通過竣工驗收，我方早已通知乙方收房，乙方也在竣工驗收之前到現(xiàn)場對房屋予以查看，竣工之后我方電話通知原告收房，原告仍然以我方已交付的房屋不符合商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)為由不予接收，原告錯誤的認(rèn)為房屋存在“錯層西北側(cè)舉架低矮”等房屋的質(zhì)量問題，我方交付的房屋已經(jīng)通過質(zhì)量驗收，在規(guī)劃許可當(dāng)中也表明為商業(yè)用房，故我方交付的房屋符合協(xié)議當(dāng)中所約定的位置和質(zhì)量要求，原告擅自不予接受，視為故意制造障礙，造成我方交付不能，故從2006年12月16日至今，不能夠認(rèn)為是我方的違約時間。第三，關(guān)于延期交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，我方認(rèn)為違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照每月2萬元而不是2000元每天進(jìn)行計算，拆遷補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)中有兩個違約條款，2000元每天及20000元每月，2000元每天的違約條款是針對我方所交付的房屋的面積來執(zhí)行的，而我方已交付的房屋面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個數(shù)額，故違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照20000元每月的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四，原告訴請延期交付違約金的數(shù)額，違反了法律規(guī)定，違約金不能超過標(biāo)的總額的30%，訴爭房屋面積為455平方米，即使按照單價10000元每平方米計算，總價格為455萬元，而原告卻主張了700多萬元的違約金，是違反法律常識的主張，對于原告這種擅自利用訴權(quán)增加訴訟負(fù)擔(dān)的情況，請合議庭判決訴訟費承擔(dān)的時候，予以考慮，增加原告應(yīng)該承擔(dān)的份額，或由原告全部承擔(dān)。雖然原告的訴訟請求已超過訴訟時效，但本著平等包容公平的原則，我方愿意與原告繼續(xù)協(xié)商解決訴爭房屋的事宜，但前提是原告不再主張違約金，雙方相關(guān)債務(wù)彼此沖賬，在這種情況下，我方愿意將房屋交付給原告，繼續(xù)履行合同。鑒于訴爭房屋因原告拒不接受，導(dǎo)致該房的物業(yè)費一直由我方來承擔(dān)，形成了我方對物業(yè)公司的債務(wù)共計544557.6元，這也是因為原告違約拒不接收所造成的我方的損失，應(yīng)該由原告來承擔(dān)，同時我方已向原告交付的房屋為504.22平方米，已超出了約定，超過約定的部分如果原告予以接收，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償差價。

　　法院經(jīng)審理查明：2004年10月27日，原沈陽市GR中學(xué)（乙方）與被告（甲方）簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》一份，約定被告自籌資金對位于和平區(qū)某處地塊以開發(fā)形式進(jìn)行改造。該協(xié)議書第一條約定“（一）經(jīng)雙方商定同意以產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行拆遷安置......乙方實有產(chǎn)權(quán)335平方米，為磚混及磚木結(jié)構(gòu)商業(yè)用房，甲方同意以新建項目中商業(yè)用房335平方米作為給乙方產(chǎn)權(quán)調(diào)換的商業(yè)用房。甲方新建項目中商業(yè)用房為框架結(jié)構(gòu)，價值高于乙方現(xiàn)有商業(yè)用房，雙方商定以相同面積置換，不找差價。（二）......甲方不應(yīng)對乙方現(xiàn)有無產(chǎn)權(quán)房屋246平方米進(jìn)行補(bǔ)償?？紤]到支持教育事業(yè)發(fā)展，甲方同意捐贈給乙方120平方米商業(yè)用房。（三）甲方于2006年2月15日（從騰遷完畢之日起12個月），向乙方提供產(chǎn)權(quán)置換商業(yè)用房建筑面積455平方米（還產(chǎn)權(quán)335㎡，捐贈120㎡），位于新建商業(yè)用房為止。在乙方停止被拆遷房屋經(jīng)營活動的一年時間內(nèi)，甲方根據(jù)《辦法》規(guī)定給予乙方經(jīng)營損失補(bǔ)償。依據(jù)《辦法》第四十二條，甲方承擔(dān)市GR中學(xué)校辦企業(yè)某機(jī)電經(jīng)銷部如下費用：1、貨物運輸和設(shè)備的拆裝費2萬元。2、補(bǔ)償異地恢復(fù)供水、供電、供熱、供氣、排水、通信等原生產(chǎn)規(guī)模的配套設(shè)施費2萬元。3、給予市GR中學(xué)校辦企業(yè)過渡期間補(bǔ)償費50元/每月每平方米，按335平方米產(chǎn)權(quán)面積計，12個月補(bǔ)償為201000元。按該企業(yè)前兩年稅后利潤總額253408.67元的20%（以稅務(wù)或?qū)徲嫴块T出具的審計報告為準(zhǔn)）給予經(jīng)營利潤補(bǔ)償50682元。上述各項補(bǔ)償款項合計291682元到乙方賬戶時協(xié)議生效......（五）......約定生效后，協(xié)議約定的土地證范圍內(nèi)建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為甲方所有，乙方應(yīng)向甲方提供土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)，其拆除工作由甲方負(fù)責(zé)并自行辦理拆遷手續(xù)，承擔(dān)所發(fā)生的全部費用及責(zé)任......（七）乙方如在2005年1月15日未能向甲方交付地塊影響甲方拆遷施工，甲方將順延交付回遷安置用房的時間。如果因甲方原因造成延期交付會簽安置用房時，甲方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，將按超期時間每月2萬元付給乙方補(bǔ)償金......”。合同簽訂后，原GR中學(xué)將案涉地塊及地上房屋交付被告，被告對該地塊進(jìn)行開發(fā)改造。被告所建房屋于2006年12月15日竣工驗收。

　　2006年10月，原GR中學(xué)向被告發(fā)出《關(guān)于回遷安置情況的解決意見》的書面材料，對被告所提供的回遷房屋提出異議，認(rèn)為被告提供的房屋舉架低矮、不是“商業(yè)用房”，被告應(yīng)提供符合協(xié)議約定的房屋。同時要求被告按照每天2000元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，直至被告提供符合協(xié)議約定的房屋為止。

　　2012年10月30日，沈陽市和平區(qū)機(jī)構(gòu)編制委員會下發(fā)《關(guān)于區(qū)教育局所述事業(yè)單位清理整頓方案的批復(fù)》（沈和編辦發(fā)【2012】29號），將沈陽市GR中學(xué)并入沈陽市某中學(xué)。

　　2015年6月1日，沈陽市和平區(qū)教育局委派周冶平等三人赴被告處交涉上述回遷房屋的相關(guān)事宜。

　　被告提供回遷房屋的地址為沈陽市和平區(qū)某路某號（夾層），建筑面積為504.22平方米。案涉房屋現(xiàn)空置，原告認(rèn)為該房屋不符合約定交付條件而未予接收。

　　案件審理過程中，法院于2016年11月25日赴沈陽市城市建設(shè)檔案館調(diào)取案涉房屋所在建筑的設(shè)計圖、竣工圖及規(guī)劃許可證通知書。在設(shè)計圖中，圖示案涉房屋所在建筑的商業(yè)部分為5層，各層層高在4.1米-4.3米之間；竣工圖中，圖示案涉房屋所在建筑的商業(yè)部分為6層，各層層高在3米-4.2米之間，而其中案涉房屋的層高為3米。又于2017年1月6日赴案涉房屋現(xiàn)場勘查并進(jìn)行同步錄音錄像。另外，經(jīng)原告申請，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對案涉房屋與同樓非夾層商業(yè)用房的價值差額進(jìn)行鑒定，并由鑒定機(jī)構(gòu)出具了鑒定報告。該鑒定報告中載明案涉房屋和平區(qū)某路某號甲2（夾層）地面至樓板高度為2.822米、地面至過梁高度為2.388米、地面至消防管線高度為2.197米。作為評估參照對象的同樓非夾層和平區(qū)某路某號甲3房屋地面至樓板高度為3.916米、地面至過梁高度3.433米、地面至通風(fēng)管道高度為2.740米。鑒定結(jié)果為：和平區(qū)某路某號甲2（夾層）房屋單價為10670元/平方米；同樓非夾層和平區(qū)某路某號甲3房屋單價為12230元/平方米；差額為1560元/平方米。

　　【裁判結(jié)果】

　　沈陽市和平區(qū)人民法院于2017年9月22日作出（2016）遼0102民初3571號民事判決：一、被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）拆遷補(bǔ)償款291682元；二、被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）拆遷補(bǔ)償款的利息，以291682元為本金，按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計算，自2015年6月1日起至實際給付之日止；三、被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）交付沈陽市和平區(qū)十三緯路37甲2（夾層）房屋，并協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)至原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）名下，同時承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)登記時的全部稅費；四、原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付超出回遷面積部分的房款525177.4元；五、被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）補(bǔ)償因交付房屋為“夾層”的房屋價值損失709800元；六、被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告沈陽市某中學(xué)（沈陽市某初級中學(xué)）支付逾期交房違約金，以每月20000元為標(biāo)準(zhǔn)，從2013年6月1日起計算至實際交付房屋之日止；七、駁回原告其他訴訟請求。

　　被告沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服一審判決，提起上訴。沈陽市中級人民法院于2018年3月23日作出（2018）遼01民終1095號民事判決：駁回上訴，維持原判。

　　【裁判理由】

　　沈陽市和平區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行合同義務(wù)。原GR中學(xué)與被告簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，法院予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)恪守履行。因沈陽市GR中學(xué)已于2012年10月并入原告，故上述協(xié)議所涉權(quán)利義務(wù)均應(yīng)由原告承繼。

　　對于原告主張的要求被告按照上述《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》第一條第三項約定給付補(bǔ)償款291682元及利息的訴訟請求，因被告未按合同約定向原告支付該筆補(bǔ)償費用，顯系違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告應(yīng)按合同約定給付該筆補(bǔ)償款，并賠償相應(yīng)利息損失。同時，因合同中并未對該筆補(bǔ)償款的給付時間進(jìn)行約定，故原告可隨時向被告主張該筆款項。而被告所提交的沈陽市和平區(qū)教育局介紹信能夠證明該局曾于2015年6月1日派員與被告就案涉房屋的接收事宜進(jìn)行過協(xié)商，鑒于原告系事業(yè)單位法人的特殊身份，該局又系原告上級行政主管部門，其能夠代表原告行使相應(yīng)權(quán)利，原告當(dāng)庭對該局派員協(xié)商的行為又未予以否認(rèn)，故可以認(rèn)定原告曾于2015年6月1日向被告主張過上述協(xié)議書中約定的各項權(quán)利，也即可以認(rèn)定原告在2015年6月1日始向被告主張上述補(bǔ)償款291682元，故該筆補(bǔ)償款利息的起算時間應(yīng)從2015年6月1日起至實際給付之日止，以291682元為本金，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計算。對于被告提出的原告應(yīng)給付其墊付的辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)證書費用397035.4元，并抵銷原告上述補(bǔ)償費的抗辯理由，因原告對該筆費用并不認(rèn)可，且被告并未就此費用提出反訴，故無法確定是否應(yīng)由原告承擔(dān)該筆費用及數(shù)額，故對被告的該抗辯理由，法院不予采納，被告可另行主張權(quán)利。

　　對于原告要求被告三日內(nèi)交付位于沈陽市和平區(qū)某路某號甲2（夾層）、面積為504.22平方米的房產(chǎn)，并以455平方米為標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償原告夾層與非夾層（標(biāo)準(zhǔn)層）的價格差額，并承擔(dān)房產(chǎn)過戶的全部稅費的訴訟請求，因上述協(xié)議約定的回遷房屋的建筑面積為455平方米，而被告擬交付的房屋面積為504.22平方米，且被告僅愿意交付該房屋455平方米的面積，剩余面積由其保留，雖合同約定的回遷面積為455平方米，但由于被告現(xiàn)僅能提供案涉房屋給原告，其余房屋均已售罄，同時考慮到原GR中學(xué)簽訂上述協(xié)議所含有的原告對回遷房屋享有完全的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，以及在權(quán)利行使時不應(yīng)受到額外限制的實質(zhì)內(nèi)涵的合同目的，結(jié)合案件實際情況，法院認(rèn)為應(yīng)由原告取得案涉房屋建筑504.22平方米的全部產(chǎn)權(quán)為宜，對于超出合同約定的49.22平方米，原告應(yīng)按鑒定報告中的案涉房屋評估價格進(jìn)行計算，作為購買該49.22平方米的房款，該筆房款數(shù)額為525177.4元（49.22平方米×10670元/平方米）。對于辦理案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所涉全部稅費承擔(dān)的問題，因上述協(xié)議約定被告承擔(dān)455平方米房屋的產(chǎn)權(quán)證的全部稅費，雖案涉房屋面積為504.22平方米，但原告接收超過協(xié)議約定面積的房屋系被告原因?qū)е拢拾干娣课菝娣e雖然超過協(xié)議約定面積，但辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記的全部稅費仍應(yīng)由被告承擔(dān)。對于原告主張的要求被告補(bǔ)償因回遷房屋系夾層與非夾層（標(biāo)準(zhǔn)層）房屋的價格差額的訴訟請求，雖案涉《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》沒有約定回遷房屋的層高，但約定了回遷房屋用途為“商業(yè)用房”，根據(jù)被告提供的《商品房銷售面積審核分層分戶表》及原告提交的案涉房屋網(wǎng)上查詢信息，均顯示案涉房屋為夾層，在建筑行業(yè)中夾層房屋與自然層房屋并非同一概念，建筑夾層一般是位于兩自然層之間的樓層，是房屋內(nèi)部空間的局部層次，建筑外觀僅能看見自然層而無法看見夾層，夾層一般功能定位為布置專用的管線和設(shè)備。從調(diào)取的案涉房屋所在建筑的設(shè)計圖紙和竣工圖紙來看，案涉建筑商業(yè)部分原設(shè)計為5層，但在建設(shè)時更改為6層，并按此更改竣工驗收。而案涉建筑《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》通知書及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容變更通知書》中批準(zhǔn)的商業(yè)用房的層數(shù)仍為5層。同時，原設(shè)計各層層高在4.1米-4.3米之間，更改后的各層層高在3米-4.2米之間，而其中案涉房屋的層高為3米。另外，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)測量，案涉房屋地面至樓板高度為2.822米、地面至過梁高度為2.388米、地面至消防管線高度為2.197米，與當(dāng)時適用的《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999)中規(guī)定的住宅層高與凈高的標(biāo)準(zhǔn)“臥室和起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米，局部凈高不應(yīng)低于2.1米”進(jìn)行比較，可見案涉房屋凈高與住宅凈高最低標(biāo)準(zhǔn)相近，局部凈高與住宅局部凈高最低標(biāo)準(zhǔn)相差無幾。同時，結(jié)合案涉房屋舉架之內(nèi)沒有獨立完整窗戶，采光較差等情況，可以認(rèn)定案涉房屋并非一般認(rèn)知意義上的商業(yè)用房，在案涉《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》沒有對交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定的情況下，該房屋不符合有關(guān)商業(yè)用房交付標(biāo)準(zhǔn)的交易習(xí)慣，對于原告要求補(bǔ)償案涉房屋中455平方米面積與非夾層（標(biāo)準(zhǔn)層）房屋的價格差額的訴訟請求，法院予以支持，補(bǔ)償數(shù)額為709800元（455平方米×1560元/平方米）。

　　對于原告要求被告支付從2006年2月16日起至實際履行完畢之日止的違約金的訴訟請求，如上所述，被告在案涉房屋竣工驗收后雖然通知原GR中學(xué)接收房屋，但該房屋并非一般認(rèn)知意義上的商業(yè)用房，在雙方?jīng)]有對回遷用房交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定的情況下，不符合商業(yè)用房交付標(biāo)準(zhǔn)的交易習(xí)慣，原告有權(quán)拒絕收房，被告至今未能交付回遷用房的行為，顯系違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因上述《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》中約定了逾期交付房屋違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)依協(xié)議書約定的每月20000元進(jìn)行計算。由于協(xié)議書約定的房屋交付時間為2006年2月15日，該日即為被告違約之日，但因原GR中學(xué)及原告除在2006年10月、2015年6月1日及2016年3月9日的起訴之日向被告主張過違約責(zé)任外，原告并無證據(jù)證明在2006年10月至2015年6月1日期間向被告主張過違約責(zé)任，故原告主張的2006年2月15日至2013年5月31日期間的逾期交房違約金已經(jīng)超過訴訟時效，法院不予保護(hù)。因被告違約行為持續(xù)至今，逾期交房違約金又系按月計算，每月均產(chǎn)生新的逾期交房違約金，故對原告主張的2013年6月1日至實際交付房屋之日止的違約金，法院予以支持，計算標(biāo)準(zhǔn)為每月20000元。

　　沈陽市中級人民法院二審認(rèn)為：GR中學(xué)與GL房地產(chǎn)公司簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議書系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照誠實信用原則認(rèn)真履行。

　　關(guān)于GL房地產(chǎn)公司提出的應(yīng)以其花費的39.7萬元房改費抵頂其按照拆遷協(xié)議書第一條第三項應(yīng)付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償約29萬元的主張，GL房地產(chǎn)公司認(rèn)為其在簽訂協(xié)議時不清楚某中學(xué)對訴爭房屋不具有完全產(chǎn)權(quán)，因此多花費了房改費，法院認(rèn)為，GL房地產(chǎn)公司作為具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)法人單位，對房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律法規(guī)和政策應(yīng)當(dāng)具備較深的了解，涉案被拆遷房屋的所有權(quán)證存根上顯示房屋所有權(quán)性質(zhì)為撥用，并非全部自有，GL房地產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時應(yīng)當(dāng)對此全面了解，在此基礎(chǔ)上雙方所簽訂的協(xié)議中并未約定由某中學(xué)承擔(dān)該筆房改費，GL房地產(chǎn)公司現(xiàn)要求某中學(xué)承擔(dān)該筆費用并無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

　　關(guān)于GL房地產(chǎn)公司所稱不應(yīng)判令其支付置回遷房屋的價值損失及遲延交付回遷房屋違約金問題，某中學(xué)被拆遷房屋原系校辦工廠，根據(jù)原審委托做出的評估報告，GL房地產(chǎn)公司交付的回遷房屋頂部有大量消防管道，造成舉架過低，某中學(xué)稱一些機(jī)器設(shè)備無法運進(jìn)，無法正常使用，且拆遷合同約定GL房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)為回遷應(yīng)提供一處商業(yè)用房，按照《中華人民共和國合同法》第六條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則”規(guī)定，GL房地產(chǎn)公司也承認(rèn)系因為考慮到被拆遷房屋比較破舊，而選擇這樣一處房屋回遷給某中學(xué)，顯然違背拆遷合同第一條（二）款所約定的“為了支持教育事業(yè)發(fā)展”這樣的目的，考慮到二十三中學(xué)使用回遷房屋也是為了公共教育事業(yè)，GL房地產(chǎn)公司的做法有違誠信，也不利于教育事業(yè)發(fā)展，因此原審判決判令GL房地產(chǎn)公司支付差價款和賠償逾期交房違約金也并無不當(dāng)。GL房地產(chǎn)公司雖然在一審宣判后又發(fā)函給某中學(xué)要求其接收房屋，但由于GL房地產(chǎn)公司同時也提出上訴，導(dǎo)致一審判決未能生效，因此GL房地產(chǎn)公司不應(yīng)以此為由拒絕賠付違約金。

　　關(guān)于某中學(xué)提出差價評估金額過低問題，因并未提供證據(jù)，故對其主張不予支持。

　　【案例注解】

　　一、合同約定不明時的解決途徑

　　實踐中，當(dāng)事人在交易活動時常常由于距離遠(yuǎn)、時間緊及主觀認(rèn)知所限，未能就合同的每一項具體條款進(jìn)行仔細(xì)而深入的磋商，雙方對合同某一條款字面表意的理解存在分歧，導(dǎo)致在履行合同的過程中雙方各執(zhí)一詞，最終涉及一方是否存在違約及違約責(zé)任的問題。對于此種情況，我國《合同法》第六十一條規(guī)定了三種補(bǔ)救方式：1、協(xié)議補(bǔ)充；2、按照合同的有關(guān)條款確定；3、依交易習(xí)慣確定。同時，《合同法》第六十二條又以列舉的方式規(guī)定了在某項條款約定不明，且按照第六十一條亦不能確定時的適用規(guī)則作為補(bǔ)充。由此可以看出，《合同法》第六十一條中的第一種方式具有優(yōu)先適用性，充分體現(xiàn)了當(dāng)事人之間的意思自治原則。在當(dāng)事人無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議時，則在第二種與第三種補(bǔ)救方式中選擇適用，而該兩種補(bǔ)救方式在司法實踐中往往更具實際價值。

　　二、《合同法》第六十一條中的“按照合同的有關(guān)條款確定”和“依交易習(xí)慣確定”規(guī)定的理論基礎(chǔ)

　　《合同法》第六十一條中的“按照合同的有關(guān)條款確定”實質(zhì)上指的是結(jié)合合同有關(guān)條款所表達(dá)的意思，對約定不明的條款所要表達(dá)的真意進(jìn)行解釋?！逗贤ā返谝话俣鍡l第一款規(guī)定的“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”內(nèi)容，實際上就是對上述“按照合同的有關(guān)條款確定”如何適用的具體規(guī)定。也就是說，“按照合同的有關(guān)條款確定”實質(zhì)上就是“合同解釋”的問題。合同解釋是指對合同條款及其相關(guān)資料所做的分析和說明，有廣義和狹義之分。廣義的合同解釋是指對合同條款及其相關(guān)資料的含義加以分析和說明，任何人都有權(quán)進(jìn)行。所謂狹義的合同解釋，是專指有權(quán)解釋，即在當(dāng)事人對合同條款理解不一致或者合同條款有矛盾時，有權(quán)機(jī)關(guān)對條款真實含義的確認(rèn)。有權(quán)機(jī)關(guān)一般指受理合同糾紛的法院或仲裁機(jī)構(gòu)。本文主要討論狹義的合同解釋。合同解釋的客體是指體現(xiàn)合同內(nèi)容的合同條款及相關(guān)資料，包括發(fā)生爭議的合同條款和文字、當(dāng)事人遺漏的合同條款、與交易有關(guān)的環(huán)境因素等。合同解釋最主要的原則是誠實信用原則，即從善意出發(fā)，根據(jù)當(dāng)事人的書面文字和行為推定雙方當(dāng)事人訂約時的應(yīng)有之意。合同解釋的規(guī)則包括：文義解釋；整體解釋；目的解釋；參照習(xí)慣和慣例解釋。在此，著重強(qiáng)調(diào)一下“參照習(xí)慣和慣例解釋”規(guī)則，該規(guī)則是指在對合同的文字或條款的理解發(fā)生歧義時，應(yīng)按照習(xí)慣或慣例的含義予以明確；在合同存在漏洞，致使當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不明確時，參照習(xí)慣或慣例加以補(bǔ)充。該規(guī)則實際上與上述《合同法》第六十一條規(guī)定的合同約定不明時的第三種補(bǔ)救方式“依交易習(xí)慣確定”相重合。對于交易習(xí)慣的定義，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條的規(guī)定，是指不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易雙方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法，或者當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。同時需要注意的是，該條也明確了對于交易習(xí)慣的舉證責(zé)任的分配規(guī)則，即由主張交易習(xí)慣的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。進(jìn)而也從另一方面說明了司法解釋將“交易習(xí)慣”的性質(zhì)定義為“事實”問題，需要按照法律規(guī)定的舉證規(guī)則，舉證加以證明。

　　三、合同約定不明的補(bǔ)救方式在本案中的具體運用

　　本案中最主要的爭議焦點是GL房地產(chǎn)公司向某中學(xué)交付的案涉房屋是否符合合同的約定，其他訴訟請求大部分是圍繞該爭議焦點展開。雙方在合同中約定交付的房屋為“商業(yè)用房”，而對于“商業(yè)用房”的概念雙方并未明確，法律亦沒有明確界定。在GL房地產(chǎn)公司通知某中學(xué)收房后，某中學(xué)認(rèn)為GL房地產(chǎn)公司交付的房屋舉架低矮，不符合“商業(yè)用房”的標(biāo)準(zhǔn)，未予接收。而GL房地產(chǎn)公司則認(rèn)為其交付的房屋符合“商業(yè)用房”標(biāo)準(zhǔn)。一審法院在審理時查明案涉房屋所在建筑的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中載明的建筑性質(zhì)為商業(yè)用房，但該建筑規(guī)劃為5層，而在該建筑竣工驗收時，實際建設(shè)層數(shù)變?yōu)?層，部分樓層層高較原規(guī)劃設(shè)計層高不同程度予以縮減，法院未查詢到樓層數(shù)變更為6層的規(guī)劃許可文件。同時，在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)制作的《商品房銷售面積（預(yù)測變更3）審核分層分戶表》中，標(biāo)注了案涉房屋為“夾層”。另外，通過鑒定機(jī)構(gòu)的測量、鑒定及一審法院現(xiàn)場勘查，參照當(dāng)時的《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999)中規(guī)定的住宅層高與凈高的標(biāo)準(zhǔn)，案涉房屋凈高與住宅凈高最低標(biāo)準(zhǔn)相近，局部凈高與住宅局部凈高最低標(biāo)準(zhǔn)相差無幾。且結(jié)合案涉房屋還存在舉架之內(nèi)沒有獨立完整窗戶，采光較差的情況，一審法院認(rèn)定雖然案涉房屋建設(shè)規(guī)劃登記為商業(yè)用房，但由于其在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的相關(guān)登記材料上被注明為“夾層”，而在建筑行業(yè)中夾層房屋與自然層房屋并非同一概念，建筑夾層一般是位于兩自然層之間的樓層，是房屋內(nèi)部空間的局部層次，建筑外觀僅能看見自然層而無法看見夾層，夾層一般功能定位為布置專用的管線和設(shè)備。再結(jié)合案涉房屋舉架低矮，舉架之內(nèi)沒有獨立完整窗戶，采光較差等情況，認(rèn)定案涉房屋并非一般認(rèn)知意義上的商業(yè)用房，進(jìn)而認(rèn)定案涉房屋不符合有關(guān)商業(yè)用房交付標(biāo)準(zhǔn)的交易習(xí)慣，并判令GL房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　可以看出，一審法院在認(rèn)定案涉房屋是否符合交付標(biāo)準(zhǔn)時，并未拘泥于相關(guān)建設(shè)手續(xù)當(dāng)中批準(zhǔn)的“商業(yè)用房”的字面含義，而是結(jié)合整棟建筑規(guī)劃層數(shù)與實際建設(shè)層數(shù)不符和案涉房屋在整棟建筑中所處的特殊位置的情況，對特指該位置的特定概念“夾層”引用建筑行業(yè)的相關(guān)概念進(jìn)行了解釋，這種解釋具有專業(yè)概念的特征，符合建筑行業(yè)的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)。通過這種解釋，闡明了合同中約定的“商業(yè)用房”并不包括夾層房屋。另外，案涉房屋存在舉架低矮、舉架之內(nèi)沒有獨立完整窗戶、采光較差的現(xiàn)實結(jié)構(gòu)狀況，該結(jié)構(gòu)與通常認(rèn)知的一般住宅結(jié)構(gòu)相比尚有差距，因此能夠認(rèn)定案涉房屋不具有“商業(yè)用房”普遍具有的通常結(jié)構(gòu)狀況，明顯不符合一般人對于“商業(yè)用房”標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知，也即不符合商品房交易領(lǐng)域中的交易習(xí)慣。

　　上述的認(rèn)定過程，既包括了對“商業(yè)用房”的概念所涵蓋范圍的排除性解釋（夾層房屋不屬于本案協(xié)議約定的“商業(yè)用房”范圍），也包括了是否符合交易習(xí)慣的確定。實踐中，對合同約定不明事項的確定往往要考慮大量復(fù)雜的客觀實際情況，同時帶有某一領(lǐng)域的專業(yè)性特征，因此，通常在裁判中會涉及到“按照合同的有關(guān)條款確定”和“依交易習(xí)慣確定”兩種補(bǔ)救方式的綜合運用，以便補(bǔ)強(qiáng)在充分考慮案件情況時對合同條款進(jìn)行真意解釋的內(nèi)心確認(rèn)。另外，應(yīng)當(dāng)注意到，在認(rèn)定交易習(xí)慣時，一審法院并非是依主張一方舉證予以認(rèn)定，而是通過日常生活經(jīng)驗、邏輯推理并結(jié)合行業(yè)一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)對交易習(xí)慣進(jìn)行認(rèn)定。這種認(rèn)定過程看似不符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第七條規(guī)定的交易習(xí)慣的認(rèn)定方式，但實際上，對于某一行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的交易習(xí)慣，應(yīng)屬“眾所周知的事實”含義涵蓋范圍之內(nèi)，這與上文中已經(jīng)提及的我國司法解釋將“交易習(xí)慣”定義為“事實”的法律性質(zhì)相契合。因此，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十三條第一款第二項之規(guī)定，此類“交易習(xí)慣”系屬無需舉證證明的事實，法院可直接予以認(rèn)定。

　　二審法院在審理時，對于案涉房屋是否符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)問題，認(rèn)為GL房地產(chǎn)公司承認(rèn)系因為考慮到被拆遷房屋比較破舊，而選擇這樣一處房屋回遷給某中學(xué)，顯然違背拆遷合同第一條（二）款所約定的“為了支持教育事業(yè)發(fā)展”這樣的目的，GL房地產(chǎn)公司的做法有違誠信，不利于教育事業(yè)發(fā)展，因此對原審判決的予以維持。由此可以看出，二審法院又從另一方面對房屋交付標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合雙方所簽訂合同時所追求的具體經(jīng)濟(jì)和社會效果所進(jìn)行了目的解釋，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了誠實信用原則系進(jìn)行合同解釋的基礎(chǔ)。

　　綜上，在合同條款約定不明時，應(yīng)當(dāng)在符合誠實信用原則的前提下，綜合運用不同的合同解釋方法，判斷當(dāng)事人在簽訂合同當(dāng)時對合同條款的真實意思表示，進(jìn)而作出更接近于客觀事實的法律事實的推斷，并依此作為內(nèi)心確認(rèn)的基礎(chǔ)，對案件作出正確裁判。

　　編寫人  沈陽市和平區(qū)人民法院  張峰