采集地：沈陽市中級人民法院
當(dāng)事人：賈某、沈陽某房屋開發(fā)有限公司
記者手記：住房一怕漏水、二怕著火，尤其是買頂樓的業(yè)主最擔(dān)心的就是漏水。如果房子在保修期內(nèi)出現(xiàn)漏水問題，但開發(fā)商一直沒修好，一直到房子過了5年保修期，接下來該由誰修呢？開發(fā)商還是業(yè)主自己？
買商品房時，一般都會約定對有防水要求的房間及外墻防滲漏，開發(fā)商有5年保修期。像上述提到的，因開發(fā)商一直沒有修好房子，等到過了5年保修期，這漏水的問題還得由開發(fā)商繼續(xù)維修。本期案例將給受屋頂漏水困擾的住戶指明維權(quán)方向，開發(fā)商再也不能用超過5年質(zhì)量保修期來推脫責(zé)任了。
2008年10月16日，賈某購買了沈陽市大東區(qū)一處商品房，系頂層。從2009年入住，賈某就開始了與屋頂漏水的“漫長戰(zhàn)斗”。賈某每年都向小區(qū)的物業(yè)公司報修，可是屋頂漏水問題始終沒有得到徹底解決。
2012年賈某布置了一間兒童房，新買了衣柜、書柜和嬰兒床，結(jié)果都被屋頂漏水浸泡了。賈某忍無可忍，于2014年將房屋開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商負(fù)責(zé)樓頂防水的徹底修復(fù)，并賠償屋內(nèi)損失5000元。
沈陽某房屋開發(fā)有限公司辯稱，賈某于2009年9月20日辦理房屋入住手續(xù)，住宅質(zhì)量保證書中記載房屋質(zhì)量保修起始時間為2009年9月25日，其中屋面防水、有防水要求的房間及外墻防滲漏為5年保修期。賈某起訴時，已經(jīng)超過了5年保修期，所以開發(fā)商不必再負(fù)維修責(zé)任。超過質(zhì)保期的房屋問題可以啟動維修基金予以維修。
賈某反駁說，他自從入住起，房屋頂棚就開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，他及時上報開發(fā)公司的客服部，但漏水問題始終未給予解決，物業(yè)公司也多次就房屋頂棚漏水問題與開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商解決辦理，但一直未給予處理。開發(fā)商沒有維修好，應(yīng)不受5年質(zhì)保期約束。
法院審理認(rèn)為，賈某所購買的房屋于2009年9月20日辦理入住，從2009年開始幾次就頂棚漏水問題向小區(qū)物業(yè)公司報修，開發(fā)商曾于2012年、2013年派人維修，但是上述質(zhì)量問題仍然存在。賈某是在房屋保修期5年內(nèi)提出對房屋質(zhì)量問題予以維修的，但因開發(fā)商沒有維修好，不能算作超過質(zhì)保期5年。因此，開發(fā)商所述房屋已過保修期限沒有事實依據(jù)，其應(yīng)對賈某房屋頂棚漏水的質(zhì)量問題予以徹底維修。
法官與當(dāng)事人共同勘察現(xiàn)場，結(jié)合現(xiàn)場損失的具體情況，以及購置相關(guān)物品的票據(jù)等，酌情對損失數(shù)額認(rèn)定為4500元。法院判決沈陽某房屋開發(fā)有限公司對賈某房屋頂層漏水等質(zhì)量問題徹底維修，賠償房屋漏水損失4500元。
辦案法官說，根據(jù)國務(wù)院制定的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年……其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在保修范圍和保修期限內(nèi)承擔(dān)商品房的質(zhì)量保修責(zé)任，該保修責(zé)任的完成應(yīng)以商品房質(zhì)量瑕疵維修達至相關(guān)國家驗收標(biāo)準(zhǔn)為前提，若僅以質(zhì)量保修期是否屆滿為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則有違房屋保修制度的本意。本案中，開發(fā)商的質(zhì)量保修責(zé)任并未完成，即使質(zhì)量保修期已經(jīng)屆滿，開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。如果是在質(zhì)保期外，房屋的中、大修一般需要啟動維修基金，需要業(yè)主委員會的授權(quán)，物業(yè)要盡協(xié)調(diào)溝通的義務(wù)。